1樓：搜狐焦點
很多民眾在準備邁入有房一族的過程中選擇了購買二手房，但是不得不說，二手房的交易過程是複雜的。這就要求民眾在購買之初就對二手房交易有一個基本的瞭解，特別是對於中間可能存在風險的環節。今天小編就來和大家分享一下到底哪些環節更容易出現風險。
（1）房屋手續是否齊全
所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險
（2）房屋產權是否明晰
買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
（3）交易房屋是否在租
二手房在轉讓時如果簽訂租賃合同，受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。我國認可「買賣不破租賃」，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。
（4）土地情況是否清晰
二手房中買受人應注意土地的使用性質；還應注意土地的使用年限。
（5）市政規劃是否影響
對於房屋是否拆遷，房屋附近要建高層住宅，可能影響採光、**等市政規劃情況，購買時應全面瞭解詳細情況。
（6）福利房屋是否合法
房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權範圍上有一定的國家規定，購買時要避免買賣合同與國家法律衝突。
（7）單位房屋是否侵權（8）物管費用是否拖欠
有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。
（9）中介公司是否違規
有些中介公司違規提供中介服務，責任有可能自己都要承擔。
（10）合同約定是否明確
二手房買賣的稅費規定較多、較複雜，累計各項稅費金額也比較大，估算稅費負擔是十分必要的。。買賣雙方可以根據擬交易房屋的實際情況，向專業人事或有關部門具體瞭解稅費的專案、稅率。
（以上回答釋出於2015-09-09，當前相關購房政策請以實際為準）
2樓：鏈家
換房的常見風險有以下三種：1.時效風險；2.資金風險；3.違約風險。
一、換房中的時效風險
1.付款時效
換房者與賣方約定，需要用自己賣房所得部分房款來支付購房的首付款。但在約定時間到期後，舊房仍未賣出，導致換房者不能在約定時效內及時付款。
具體付款金額及交付日期會在合同的補充協議中體現，如下圖：
購房合同關於中成交**的內容
購房合同中關於首付款的內容
2.交房時效
如果賣方沒有按照合同中約定的時間交房，就會面臨違約。
因此，一定要明確交房的時間以及違約責任，一定要具體到某一個時間，比如，過戶後1個工作日，切勿做口頭約定，必須落實到合同中。
購房合同中關於房屋交付的內容
3.戶口遷出時效
有可能房子已經買賣過好多次，以前房主的戶口還在裡面遷不走，導致買方戶口無法遷入。
因此，一定要在合同中確定現房主戶口的遷出時間和違約責任。為避免不必要的麻煩，建議去房屋所屬派出所核實戶口問題。
購房合同中關於遷戶口的內容
二、換房中的資金風險
1.交易資金安全問題
從交易順序來看，前後付款一般包括：定金、首付款、尾款、稅費等幾筆，存在極個別的賣房者將買房人的房款挪作他用，導致交易無法進行，購房人也面臨資金損失。買賣雙方可以協商，進行資金監管。
能夠更好的保障資金安全，也是規避資金交易風險的良好對策。
2.資金無法按時到位，簽訂購房合同，舊房賣不出，購房資金難到位。
例如：小王近期打算換房，已交付定金並且與賣家簽署購房合同，合同中約定在舊房賣出後支付購房尾款，但舊房遲遲賣不出，導致購房款遲遲不能到位，面臨著違約。
三、換房中的違約風險
1.賣方違約
賣房出現違約情形時，應在違約行為發生之日起十五日內，以房屋總價的20%向買方支付違約金。
例如下列違約情形：
1）市場處於上行階段，賣方想另賣**，暫時不想賣房；
2）賣方所賣房屋屬於央產房，無法辦理上市或者辦理週期過長，導致房屋無法交易；
3）房屋被查封或限制轉讓，導致買方無法取得房屋所有權；
4）賣方擅自提高交易**或將房屋**給第三方。
具體如下圖：賣方違約情形說明（注：圖中甲方指賣方，乙方指買方）
賣方違約情形說明
2.買方違約
買方出現違約情形時，應該在違約行為發生15日之內，以房屋總價的20%想賣房支付違約金，買方已向賣方支付的全部款項衝抵違約金，多退少補。
例如下列違約情形：
1）市場比較低迷，房價有略微下降趨勢，買家看上了**更低的房子，不想買房了。
2）提供的證等購房所需材料不完整、不真實或無效，導致無法辦理過戶手續；
具體如下圖：買方違約情形說明（注：圖中甲方指賣方，乙方指買方）
買方違約情形說明
四、如何降低風險？
1.防備資金風險，保護資金安全；
換房所涉及的資金量相當大，因此資金安全是首要防範的問題。尤其在二手房資金交易中，每一筆款項支出數目都不小，相對來說，選擇第二種方式，通過第三方的資金監管好似加了把安全鎖，能夠更好的保障資金安全，也是規避資金交易風險的良好對策。
2.在合同上落實節點和時間；
為了防止風險，建議在合同上需確認賣房環節房款到賬時間、買房環節的稅費金額、房屋交付時間、原戶口遷出時間和對購房資質產生的影響。如無購買二套房的資質，買賣雙方需簽署《換房後取得資質的宣告》。
3.買房準備充足，尋找合適**；
換房是一個並行的流程，買賣同時進行的，在掛牌**的時候，也要根據時間情況看房選房。然後根據自身的需求，找到合適的房屋戶型。如果已經找到了合適的**，看好了想要買的房子，**又恰到好處，建議可以在支付了新房的定金之後，與開發商或者賣房者進行協商，將付款的週期儘量拉長，以便有足夠的時間將舊房子賣掉，來及時支付新房的房款以免造成違約。
換房時，涉及的房屋交易複雜，換房者一定要留意潛在風險，儘可能順利完成換房。
該內容僅在北京使用
3樓：法妞問答律師**諮詢
一、賣方的法律風險：1、買方遲延付款；2、買方不能足額付款；3、房產市場下行時買方毀約。二、買方的主要風險有：
1、賣方未按約交房；2、賣方不協助辦理過戶登記；3、買賣交易無效；4、賣方配偶聲稱不知情；5、賣方不遷出戶口。
4樓：南京李平律師
買二手房注意以下事項：不能僅看賣家出示的不動產證；學區房注意是否在學區範圍；戶口遷移法院不受理；瞭解自己的徵信；審查房產上是否有其他他項權，比如租賃；注意有沒有共有權人；不要相信口頭承諾；約定違約方承擔律師費、訴訟費等。
買二手房有哪些常見風險？
5樓：搜狐焦點
很多民眾在準備邁入有房一族的過程中選擇了購買二手房，但是不得不說，二手房的交易過程是複雜的。這就要求民眾在購買之初就對二手房交易有一個基本的瞭解，特別是對於中間可能存在風險的環節。今天小編就來和大家分享一下到底哪些環節更容易出現風險。
（1）房屋手續是否齊全
所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險
（2）房屋產權是否明晰
買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
（3）交易房屋是否在租
二手房在轉讓時如果簽訂租賃合同，受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。我國認可「買賣不破租賃」，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。
（4）土地情況是否清晰
二手房中買受人應注意土地的使用性質；還應注意土地的使用年限。
（5）市政規劃是否影響
對於房屋是否拆遷，房屋附近要建高層住宅，可能影響採光、**等市政規劃情況，購買時應全面瞭解詳細情況。
（6）福利房屋是否合法
房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權範圍上有一定的國家規定，購買時要避免買賣合同與國家法律衝突。
（7）單位房屋是否侵權（8）物管費用是否拖欠
有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。
（9）中介公司是否違規
有些中介公司違規提供中介服務，責任有可能自己都要承擔。
（10）合同約定是否明確
二手房買賣的稅費規定較多、較複雜，累計各項稅費金額也比較大，估算稅費負擔是十分必要的。。買賣雙方可以根據擬交易房屋的實際情況，向專業人事或有關部門具體瞭解稅費的專案、稅率。
（以上回答釋出於2015-09-09，當前相關購房政策請以實際為準）
6樓：法妞問答律師**諮詢
一、賣方的法律風險：1、買方遲延付款；2、買方不能足額付款；3、房產市場下行時買方毀約。二、買方的主要風險有：
1、賣方未按約交房；2、賣方不協助辦理過戶登記；3、買賣交易無效；4、賣方配偶聲稱不知情；5、賣方不遷出戶口。
購買二手房有哪些費用
7樓：搜狐焦點
過戶國家徵收的有：個稅、契稅、增值稅及附加稅、交易手續費、權證代辦費、轉移登記費、權證印花稅、土地出讓金。
徵收標準：個稅過戶單價x建築面積x1% 或者 （過戶單價x建築面積-原契稅發票金額）x20%若房屋的購入時間超過5年，且該房屋為業主家庭唯一住房，則免徵。
契稅：1、當建築面積＜90平方，過戶單價x建築面積x1%（能開具住房一、二套房證明的，都按1%徵收）
2、當建築面積＞90平方，過戶單價x建築面積x1.5%（能開具住房一套房證明的，都按1.5%徵收，開具二套房的按2%徵收）
3、以家庭為單位三套房時，無論面積，都按3%徵收。
交易手續費：建築面積x4元
權證代辦費：500元/戶
轉移登記費：80元/戶
權證印花稅：5元/戶
8樓：aric摩羯
1、定金
購房者在看完二手房之後，非常有意向和交易對方達成協議，那麼購房者就需要向交易對方支付一定數額的定金，一般情況下，如果交易對方要求支付超過十萬的定金的話，那麼購房者就需要和交易對方簽訂好相關的合同。
2、稅二手房的稅主要有三大部分：契稅、個人所得稅、增值稅及附加。
契稅：個人購買家庭的一套住房，面積為90㎡及以下的，減按1％的稅率徵收契稅。面積為90㎡以上的，減按1．5％的稅率徵收契稅。
對個人購買家庭第二套改善性住房面積為90㎡以上的按2％的稅率徵收契稅。
個人所得稅：就看你所購的二手房產權是否滿5年且賣方唯一住房了，是因為只有達到滿五唯一兩個條件才能免徵個稅。
「滿五唯一」是二手房市場裡的一個簡單縮寫詞語，滿五唯一中的「滿五」是指房產證從出證開始計算，時間滿五年或超過五年；「唯一」則是指業主在該省份內，登記在國土局系統裡得只有這一套房子，但如果房屋有多位共有產權人，那麼這套房子也會算作共有產權人名下房產。
增值稅及附加：不動產證未滿2年的增值稅及其附加稅稅率為5．6％（增值稅稅率為5％）。不動產證滿2年的免徵增值稅。
3、首付和貸款
購房者在夠買二手房的時候可以選擇全部繳納房屋的總款或者是以貸款的方式來繳納，如果購房者是以貸款的方式來支付的話，那麼就要準備相應的首付。
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